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Opinião

Injusto, distrato é o maior problema do mercado imobiliário

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* Artigo originalmente publicado no site InfoMoney com o título A injustiça do distrato.

O maior problema do mercado imobiliário atualmente são os distratos. Os distratos estão sendo responsáveis pelos prejuízos na maioria das empresas do setor, sendo que muitas delas estão entrando em recuperação judicial e algumas poderão, inclusive, ir à falência. E o que são os distratos? É o nome que está sendo usado para o cancelamento por parte do comprador da compra de um imóvel, ou seja, o comprador adquire um apartamento, uma casa ou um conjunto comercial, assina um contrato irrevogável e irretratável e ao longo da obra ou ao término dela opta por desistir da compra.

Apesar do contrato firmado ser irrevogável e irretratável, ou seja, não pode desistir nem se arrepender, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor concede ao comprador o direito de pedir o distrato no caso de compra de um imóvel, porém a lei não especifica o quanto deveria ser devolvido para o comprador, apenas cita que o incorporador não pode reter 100% dos valores pagos pelo cliente. Por esta razão, a maioria das incorporadoras prevê no seu instrumento de compra e venda que em caso de desistência por parte do comprador, será devolvido um percentual do valor pago, abatido das despesas com publicidade e vendas. Porém, o que vem acontecendo na prática é que o comprador acaba não aceitando o valor da devolução prevista no contrato e quer um valor ainda maior, o qual a incorporadora geralmente não concorda em devolver. Como na maioria dos casos não se chega a um acordo entre as partes, o comprador ingressa com uma ação judicial contra o vendedor e a Justiça vem dando ganhos de causa ao comprador, obrigando o vendedor a devolver todo dinheiro pago pelo cliente, atualizado pelo índice de inflação e acrescido de juros de 12% ao ano, além das despesas com advogados de ambas as partes.

Apesar do Código de Defesa do Consumidor existir desde 11 de setembro de 1990, o volume dos distratos aumentou significativamente nos últimos 4 anos. Isso porque durante todo esse período o preço dos imóveis sempre aumentava, fazendo com que os compradores não tivessem interesse em distratar a unidade. No início, os distratos eram solicitados apenas por aqueles compradores que perderam o emprego e por aqueles que, devido ao aumento das taxas de juros, tiveram suas prestações aumentadas e não conseguiram ter a renda necessária para assumir o financiamento. Exemplificando, em um financiamento de 30 anos, para cada ponto percentual que sobe a taxa de juros do financiamento, a prestação do imóvel sobe 8%. Como a taxa de juros nos últimos anos subiu em torno de 4p.p., a renda que o adquirente teria que comprovar seria 32% maior que a renda exigida no ato da compra e, portanto, teria o seu crédito recusado pelo banco. Naquele momento o estoque de imóveis estava muito alto e as empresas começaram a praticar grandes descontos para poderem liquidar suas dívidas com os bancos que financiaram a construção do imóvel, incentivando assim, inclusive aqueles compradores que teriam condições de comprovar a renda e, portanto, assumir o financiamento, a desistir da compra, fazendo com que o estoque de imóveis aumentasse ainda mais. Consequentemente, as incorporadoras foram obrigadas a conceder maiores descontos para liquidar seus estoques, fazendo com que o preço dos imóveis baixasse muito, incentivando ainda mais os distratos e criando um efeito “bola de neve” sem fim.

Em resumo, o comprador, ao comprar um imóvel na planta, tem em suas mãos uma opção de graça, pois se o preço da unidade subir, ele adquire definitivamente o imóvel e caso o preço venha a cair ele pode desistir da compra e receber todo seu dinheiro de volta, com um rendimento melhor que qualquer aplicação financeira. Isto além de criar uma crise de liquidez nas incorporadoras, forçam as mesmas a vender as unidades abaixo do custo, gerando um prejuízo real e contábil muito grande, uma vez que os resultados destas vendas já haviam sido contabilizados e agora terão que ser revertidos.

No mundo inteiro não existe uma lei como essa, seja nos Estados Unidos, Inglaterra, França, Espanha, Portugal, China, Israel, Angola ou qualquer outro país. Em todos estes os países o comprador perde todo o dinheiro pago caso opte pela desistência da compra do imóvel e na maioria deles o comprador ainda tem que indenizar o vendedor do prejuízo causado pela desistência.

Sou a favor que haja uma mudança na lei aqui no Brasil. O certo seria proibir o distrato, ou seja, o comprador teria que honrar o negócio que ele fechou. Porém, como é difícil alterar o Código de Defesa do Consumidor, pelo menos, que seja regulamentada a devolução dos valores para que o comprador do imóvel tenha alguma penalidade ao solicitar o distrato. Sou a favor também que haja um mecanismo que não prejudique aquele comprador que solicitou o distrato por ter perdido o emprego, ou por algum motivo de força maior como saúde e outros. Nos últimos 3 anos, entre os clientes da Tecnisa, apenas 5,1% dos distratos foram por perda de emprego e 0,4% por motivos de saúde, porém tivemos mais da metade das unidades vendidas nesse período, distratadas.

Também sou a favor que o comprador assuma o financiamento no ato da compra do imóvel, assim como acontece no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), aonde não ocorre o distrato. Ou pelo menos, que os bancos mantenham as taxas de juros no momento que o comprador adquire o imóvel, evitando assim, o problema da variação da prestação e, consequentemente, os distratos. Dessa forma, as incorporadoras poderiam trabalhar em um ambiente mais seguro, com menos incertezas, e realizar maiores investimentos, gerando mais renda e empregos em todo o país.

Meyer Joseph Nigri é CEO da Tecnisa S.A.

Revista Consultor Jurídico, 13 de junho de 2017, 10h03

Comentários de leitores

6 comentários

Passou uma mensagem equivocada.

Car.Borges (Bacharel)

O CEO da Tecnisa passou uma informação equivocada quanto aos valores devolvidos aos compradores em distratos em decisões judiciais, a jurisprudência do TJ Paulista entende que a devolução de cerca de 75% dos valores é razoável para ambas as partes .
Ele menciona devolução de 100% dos valores , se alguma sentença determinou isto não prevaleceu nos Tribunais Superiores.
O CEO foi equivocado ou mal intencionado na divulgação dos números.

O caso é de ganância

eloisa (Advogado Autônomo)

O artigo ignora a alteração da situação econômica do comprador que, se já não pode honrar parcelas, muito menos indenização. Ocorre no Brasil que, para vender, as empresas fazem qualquer negócio, aceitam qualquer prova de renda e até orientam as formas de informar renda para obter financiamento. Outros países não têm os juros que temos e nem se debatem em crises econômicas. Citar países que mantém estáveis sua economia e dão acesso a saúde, educação e garantem segurança (no Brasil, temos que investir nelas) é injusto. As empresas lançam-se ao mercado sem pesquisa, apenas aproveitando planos habitacionais de governos irresponsáveis que jogam fora os recursos do cidadão financiamento projetos que fazem sucesso somente nos spots da mídia.
Ainda bem que o CDC protege o cidadão que perdeu seu poder aquisitivo ou que se vê diante de uma situação imprevisível (desemprego ou saúde). Há empresas que se aproveitam para promover pilhagem do distrato e chegam a propor devoluções ridículos. Menos aventura, mais política habitacional firme, responsável, ética e honesta. Aí ninguém quebra. Não existe contrato irrevogável. Mesmo que o comprador casasse com o empreendedor, poderia romper o ajustado. Infelizmente, a ganância das incorporadoras, obriga o desistente a buscar a justiça.

Disstrato de compra e venda de imóveis e valor resetituir

6345 (Advogado Autônomo)

Faço minhas as palavras do advogado Carlos, e pergunto: esses empresários que estão investindo no mercado imobiliário sabem o que significa o risco do negócio? Já que se aventuram em negócios tão lucrativo como os do mercado imobiliário não fazem um planejamento adequado de sua atividade? Não contratam um assessoria jurídica para orientá-los? Ou em suas planilhas só existem lucros projetados, sem previsão orçamentária para possíveis transtornos? Reclamam de barriga cheia, já que, na esmagadora maioria dos investimentos imobiliários utilizam verba pública, dos financiamentos oficiais para tocar seus negócios. Ou, ainda, as vacas gordas dos governos do passado recente ficaram magras, e está mais difícil mamar nas tetas do Governo. Fazer um escancarado lobby pra continuar com seus lucros estratosféricos, a essa altura do estados de coisas em que está o Brasil, é subverter ordem das coisas. Muito mais grave ainda é sugerir a revogação do direito de arrependimento do consumidor, conquistado a duras penas, depois de séculos de espoliação pelos que detinham o poder. Investidores, sejam mais eficientes em seus negócios! "Tá ruim pra todo mundo".

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