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Julgamento de IRDR

TJ-SP fixa sete teses sobre compromisso de compra e venda de imóvel

A Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo finalizou nesta quinta-feira (31/8) julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR) relativo a compromissos de compra e venda de imóveis, em que foram fixadas sete teses jurídicas sobre o assunto, enquanto a corte rejeitou se posicionar sobre dois entendimentos.

O IRDR foi criado pelo novo Código de Processo Civil com o objetivo de uniformizar a jurisprudência e agilizar julgamentos. Com isso, a ferramenta cria precedentes vinculantes já em segunda instância.

Para Olivar Lorena Vitale Junior, sócio do VBD Advogados, a uniformização de entendimento "enseja aumento na segurança jurídica das aquisições imobiliárias e, consequentemente a expectativa de redução no número de demandas judiciais discutindo a matéria".

No entanto, Vitale Junior ressaltou que o TJ-SP deixou de avaliar um tema importante para o mercado e alvo de grande número de ações: o da aplicação de multa contratual ao comprador no caso de inadimplemento pela vendedora  - também conhecido como “inversão de cláusula penal”.

O advogado lembrou que caberá ao Superior Tribunal de Justiça decidir essa questão. A corte já definiu que o tema é de repercussão geral. 

Veja as teses aprovadas no julgamento
Tese 1: É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Tese 2: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
Tese 5: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.
Tese 6: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
Tese 7: A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.
Tese 8: O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.
Tese 9: Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores.

Clique aqui para ler a íntegra da decisão.
IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000

*Texto alterado às 17h17 do dia 5/9/2017 para acréscimo de informações.

Revista Consultor Jurídico, 1 de setembro de 2017, 19h37

Comentários de leitores

5 comentários

Sergio Niemeyer quieto é poeta

Ade Vogado (Advogado Autônomo - Tributária)

Tese 5 inconstitucional??
Privação do uso do bem adquirido não é indenizável por falta de previsão legal??? Tenho dó da clientela...
Todo o ordenamento jurídico tutela a proteção da propriedade como requisito fundamental para a personalidade e mesmo no âmbito comercial integraria a livre iniciativa e o trabalho.
Certamente quer convencer que é um grande estrategista para quem vende imóveis, mas o tanto de besteira que vive soltando por aqui só me faz pensar que tipo de pessoa contrata um escritório desses acredito nas bizarrices jurídicas.

Intenção de legislar por trás do ato de interpretar a lei(1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O Tema 5 é ilegal e inconstitucional, e não passa de uma forma sub-reptícia de instituir o “punitive damages” no direito brasileiro.
A ilegalidade reside no fato de que não há norma legal no nosso ordenamento que preveja indenização pela privação de uso.
A uma, porque o uso de algum bem, de regra, não integra os direitos da personalidade. Logo, a violação desse direito não gera dano moral indenizável.
A duas, porque o ordenamento jurídico brasileiro, seja o Código Civil, seja o Código de Defesa do Consumidor, só admite indenização para reparar ou compensar dano decorrente de ato ilícito (CCb, arts. 186, 187 e 927). As hipóteses de dano são apenas de duas ordens: dano material e dano moral. O dano material ou é emergente, ou é lucro cessante (CCb, art. 402). O dano moral é aquele que decorre da ofensa a direito da personalidade.
A privação de uso, sem dúvida, pode classificar-se como violação de direito. Contudo, para gerar indenização, deve ser causa de dano. Se o dano for material, deverá ser provado. Se o dano não for provado, seja ele emergente, como ocorre quando o promitente adquirente tem de pagar aluguéis para morar em outro imóvel, seja ele lucro cessante, como sucede quando o adquirente já tivesse contratada a locação do imóvel para o momento em que recebesse as chaves (coisa muito difícil, se não impossível, de se obter e que pode ser fonte de muitas simulações maliciosas com o fim de obter uma vantagem a partir do emprego de expedientes ardilosos), então, não há indenização a ser concedida. Do contrário, violado estará o art. 944 do Código Civil, que manda fixar a indenização na medida da extensão do dano.
(continua)...

Intenção de legislar por trás do ato de interpretar a lei(2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
Ora, como arbitrar indenização na extensão do dano – que dano? – sob a forma de aluguéis de quem muito mais provavelmente não os receberia, seja porque o imóvel é do tipo de baixa liquidez para locação, seja porque o mercado está desaquecido? As coisas como ordinariamente acontecem não admitem suposições para beneficiar só pela privação do uso.
Qualquer indenização fundada na privação do uso sem que dessa privação tenha ocorrido efetivo dano, não passará de cortesia com o chapéu alheio, e vindo do Judiciário, não passa da aplicação ilegal e inconstitucional de “punitive damages”.
Ilegal e inconstitucional porque o “punitive damages” do direito anglo-americano é exatamente isso: uma pena, sanção sob a forma civil consistente do pagamento de uma soma em dinheiro, arbitrada contra aquele que violou direito alheio pela só violação. Se dessa violação do direito alheio tiver ocasionado também dano, este deverá ser indenizado, o que expõe com toda clareza as naturezas distintas de uma coisa e da outra.
É exatamente aí, a partir do conceito de “punitive damages” que se revela a inconstitucionalidade do enunciado do Tema 5, pois de acordo com o art. 5º, XXXIX, da Constituição Federal, não pode haver pena sem lei que a comine. Isso vale tanto para as penas aplicáveis a quem comete crime como a penas pecuniárias aplicadas a quem comete infração de natureza civil ou administrativa. Em qualquer hipótese a pena deve ter previsão legal. Mas isso definitivamente não ocorre no caso da privação de uso que não tenha sido causa de dano material ou moral.
(continua)...

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